專題報導白馬

白馬投資等級信號｜長期戰略展望

2026年6月閱讀時間 7 分鐘

白馬的房地產市場，從近期交易紀錄來看，呈現了高收益潛力與長期基礎建設支撐價值增值的獨特結合。最近完成的 69 筆交易中，有 25 筆顯示了可計算的收益率，提供了這個市場的快照。該市場與其作為頂級冬季及夏季運動勝地的全球吸引力緊密相連。儘管這些已完成交易的平均總收益率為 8.86%，但此數字受到廣泛的成交價格影響，從最低的 64,000 日圓到最高的 420,000,000 日圓不等。對於尋求在未來五到十年內利用白馬發展的投資者而言，理解這些交易的根本驅動因素，特別是預期中的國家和地區基礎建設的改善，至關重要。北海道新幹線延伸段以及全國潛在的機場升級等持續發展，預示著國家連通性提升的更廣泛承諾，這將不可避免地惠及白馬等門戶地區，進一步鞏固其不僅作為旅遊勝地，更作為新興資產類別的地位。

市場概覽

根據 69 筆歷史交易紀錄揭示的白馬房地產格局，顯示了強勁的市場活動。其中，25 筆交易提供了足夠的數據以計算總收益率，平均為 8.86%。然而，此平均值掩蓋了顯著的變異性，最高記錄的總收益率達到驚人的 29.58%，而最低為 1.76%。此數據集的成交價格範圍廣泛，從最低的 64,000 日圓到最高的 420,000,000 日圓，表明存在多樣化的物業類型和投資規模。這些交易的平均每平方米價格為 315,376 日圓。這種廣泛的分佈表明，市場具有多個切入點和不同的投資輪廓，從小型土地地塊到大型商業或住宅綜合體。市場活動的主要集中點顯然在大字北城 (Ōaza Hokujō) 的 53 筆交易和大字神城 (Ōaza Kamishiro) 的 16 筆交易，突顯了這些地區是白馬房地產活動的關鍵中心。

近期Notable 交易

在歷史紀錄中，一筆特別具啟發性的交易是位於大字北城 (Ōaza Hokujō) 的一處商業房產，歸類為有建築物的土地。這筆已完成的銷售達到了驚人的 29.58% 總收益率，成交價格為 40,000,000 日圓。此案例體現了白馬專門的休閒和旅遊導向房地產行業的獲利潛力。雖然此交易代表過去的事件，而非當前的機會，但其指標突顯了在白馬核心地段透過策略性物業利用所能釋放的潛在價值。分析促成如此高收益率的因素——地點、物業類型，以及潛在的有效管理或翻新——為評估類似的歷史紀錄和理解市場動態提供了寶貴的見解。

價格分析

白馬每平方米的平均成交價格記錄為 315,376 日圓，這在日本房地產市場中佔有獨特的地位。與主要城市中心相比，白馬提供了不同的價值主張。例如，福岡博多區的優質地區平均每平方米約為 550,000 日圓，而沖繩那霸則記錄約為 450,000 日圓。即使考慮到較大的都市範圍，白馬的定價也明顯低於東京平均約 120 萬日圓每平方米，並且與札幌約 400,000 日圓每平方米的價格具有競爭力。這種差異表明，白馬的資產價值主要由其作為世界級滑雪勝地的獨特吸引力所驅動，而非影響大城市房價的更廣泛經濟和人口密度因素。每平方米較低的入門價格，加上過去紀錄所示的潛在較高收益率，可以為國際投資者提供一個引人注目的進入全球知名目的地的機會，而無需承擔大都市的高昂成本。

投資等級模式

白馬交易數據中物業的等級分佈值得策略性投資者密切關注。在 69 筆記錄的交易中，有 47 筆屬於「A 級」，表明絕大多數近期銷售涉及高品質或核心條件的物業。A 級資產的高比例可能表明，市場上已建立、維護良好的物業經常交易，或許是為了迎合注重即時可用性和較低翻新風險的挑剔買家群體。相反，只有 7 筆交易被歸類為 B 級，9 筆為 C 級，這暗示了在中低品質市場的活動較少。有 6 筆交易被歸類為「潛力級」，提供了獨特的機會。這些物業很可能代表了具有增值潛力的投資，透過策略性翻新或重新定位可以釋放顯著的資本增值或增加租金收入。此類別雖然規模較小，但暗示了願意進行開發或翻新的投資者的潛在途徑，這與日本更廣泛的 Digital Garden City 倡議相符，該倡議透過針對性補貼鼓勵區域發展和物業升級。A 級資產的盛行也可能反映了一個日趨成熟的市場，主要資產得到有效交易，使得「潛力級」物業成為重點盡職調查的領域。

投資風險與考量

投資白馬的房地產市場，雖然提供了獨特的機會，但並非沒有風險，特別是在流動性和營運費用方面。

流動性風險： 預計的退出時間為 3 至 12 個月，與日本主要城市相比，白馬市場的深度似乎較淺。在短時間內獲得可比交易的數量對於有效退出至關重要。近期銷售數量的限制，特別是針對特定類型的物業或特定微觀地點，可能會延長銷售過程。為減輕此風險，投資者應保持長期的投資視野，並確保物業得到良好維護，且價格相對於近期基準具有競爭力，以吸引即時買家興趣。
營運費用： 白馬的物業面臨顯著的季節性營運需求。估計的年度除雪費用約佔總租金收入的 3.0%。此外，冬季入住率可能會有顯著差異，變異係數 (CV) 為 ±15%。這種季節性影響收入的預測性。儘管扣除營運費用 (OPEX) 後的淨收益率估計為 6.3%，但與總收益率相比有 2.5 個百分點的較大差距，凸顯了這些費用的影響。緩解策略包括聘請專業物業管理服務，以有效處理季節性營運和行銷，協商長期服務合約以控制成本，並建立穩健的儲備金以應對入住率較低或意外支出的時期。
人口趨勢： 儘管白馬受益於國際旅遊，但周邊地區的人口趨勢顯示年複合增長率 (CAGR) 為每年 0.8%。雖然是正向的，但這種增長相對溫和，需要仔細考慮長期租賃需求的穩定性，特別是對於旅遊週期以外的住宅資產。投資者應專注於具有強勁旅遊吸引力的物業，或能夠滿足季節性湧入的工人和居民需求的物業，確保需求不完全依賴於可能停滯不前的當地人口。

現場物業 inspection

對於任何考慮在白馬進行房地產投資的投資者來說，現場物業 inspection 不僅是建議，而是必須的。獨特的阿爾卑斯山環境帶來了特定的考量因素，這些因素無法僅從遠端數據完全衡量。建築物抵抗大雪的能力、雪壓損壞的可能性，以及隔熱和供暖系統的整體狀況等因素，對於資產的長期保存和營運效率至關重要。對於靠近沿海影響的物業（儘管白馬是內陸地區，但更廣泛的區域背景適用），鹽分侵蝕可能對材料構成威脅。此外，物業結構、水電系統的真實狀況，以及必要的翻新程度，最好是親自評估。白馬作為一個便利且設備齊全的基地，提供各種住宿選擇，是進行徹底物業考察的理想地點，讓投資者能夠全面了解其潛在收購標的物的物理屬性及其對惡劣山區氣候的適應性。

前景

白馬房地產市場的未來軌跡似乎有望獲得持續關注，這得益於國家政策和不斷變化的旅遊動態。日本的 Digital Garden City 倡議，提供區域發展補貼，為改善當地基礎設施和吸引力的市政建設提供了框架。再加上北海道新千歲機場的擴建，增加了北海道的可及性，白馬將受益於更廣泛的旅遊和經濟活動去中心化推動。日本銀行 (BOJ) 的貨幣政策仍然是一個關鍵因素；儘管利率正在審查中，但穩定或逐步上升的利率環境可能會抑制投機性過熱，同時仍能支持長期投資。入境旅遊的復甦和增長，一個顯示出韌性的行業，將繼續是白馬住宿和休閒相關房地產的主要驅動力。對於投資者而言，基礎設施發展、定向區域激勵措施以及持續的全球旅遊吸引力相結合，預示著在實施審慎的風險管理和策略性的物業選擇的前提下，白馬的資產增值和收益產生將前景樂觀。