专题报道白马

白马投资等级信号｜长期战略展望

2026年8月阅读时间 5 分钟

随着日本北海道新干线向札幌延伸的进展，北海道度假区在长期资产增值方面的战略吸引力日益显现。虽然白马（Hakuba）常与世界级的滑雪胜地联系在一起，但其历史交易数据揭示了一个受强劲旅游需求和不断发展的基础设施驱动的多方面市场。对已完成交易的分析为了解国际投资者在主要大都市以外的日本区域性房地产市场动态提供了关键的见解。

市场概览

白马（Hakuba）的历史交易记录描绘了一个充满活力的度假区市场，共记录了98笔已完成的交易。对于那些记录了收益率数据的房产，平均总收益率为显著的9.65%。然而，这一数字涵盖了广泛的范围，从最低的1.76%到最高的29.58%。所有记录交易的平均实现价格约为4850万日元（按当前汇率计算约合307,500美元），价格范围从570万日元到7亿日元不等。这种广泛的分布突显了白马（Hakuba）地区资产类别和地点的多样性。

值得关注的近期交易

历史交易记录中一个引人注目的案例研究是位于大字北城（Oaza Kita-Shiro）地区的一处商业地产。这笔已完成的交易实现了29.58%的非凡总收益率，实现价格为4000万日元（约合253,800美元）。这一异常值凸显了白马（Hakuba）市场特定细分市场的巨大增值潜力，尤其是在物业类型、地点和运营效率相结合以最大化相对于购置成本的租金收入的情况下。此类交易虽然不代表中位数，但为识别目标投资策略中的高回报潜力提供了宝贵的基准。

价格分析

所有记录的白马（Hakuba）交易的平均每平方米实现价格为354,386日元。这一数字表明，与主要城市中心甚至其他成熟的度假区相比，白马（Hakuba）市场的价格存在显著折扣。例如，东京主要商业区（如港区）的平均价格约为每平方米1,200,000日元。即使是具有强大旅游吸引力的亚热带度假城市冲绳那霸，平均价格也约为每平方米450,000日元。这种价格差异表明，尽管白马（Hakuba）是一个全球知名的旅游目的地，但对于获得房地产资产而言，其进入门槛可能仍然更容易，尤其是考虑到由持续的基础设施发展和预计的入境旅游激增所驱动的价值增值潜力。

投资等级分布

白马（Hakuba）交易等级的分布提供了一个独特的视角来观察市场定价效率和潜在的增值机会。在98笔交易中，有62笔属于“A级”，这表明市场上普遍存在被认为具有内在高质量或理想属性的资产。与在供应限制更大的更成熟市场中可能预期的相比，A级交易的比例较高，这可能表明存在一定程度的低估，或者为投资者提供了以具有竞争力的估值收购高质量资产的机会。

此外，16笔“潜力级”交易的存在尤其值得注意。该类别通常表示经过战略性翻新、开发或重新分区后，其市场价值或租金收益率可能大幅提升的房产。这些为愿意进行积极资产管理的投资者提供了独特的增值机会，这与通常旨在升级现有库存的区域振兴工作相吻合。B级（9笔交易）和C级（11笔交易）的比例相对较低，表明虽然存在不同质量的资产，但大部分记录的交易历史上涉及被认为是良好或极佳的房产。

投资风险与考虑因素

尽管白马（Hakuba）的房地产市场具有吸引力，但投资者必须应对几个关键风险。流动性风险是一个主要担忧；虽然已记录了98笔交易，但与主要城市中心相比，市场的深度意味着退出时间可能在3到12个月之间。这受到可比销售量相对较低和买家群体更专业化的影响。为减轻这种情况，投资者应持有足够的持有资本，并考虑灵活的退出策略，可能包括分阶段出售或针对特定的国际投资者群体。

运营成本也带来了挑战。历史数据显示，除雪成本约占总租金收入的3.0%，这是依赖冬季的度假区的重大因素。此外，平均总收益率9.65%与扣除运营费用后估计的7.0%净收益率之间的差额，凸显了对持续成本进行彻底尽职调查的重要性。2.6个百分点的差额突显了房产税、管理费、保险和维护的影响。为应对这种情况，获得在度假区运营方面拥有良好记录的专业物业管理至关重要，同时建立强大的储备金以应对意外维护和季节性运营波动。

人口结构变化，尽管在外资兴趣方面是积极的，但仍存在潜在的考虑因素。白马（Hakuba）当地人口在过去五年中的复合年增长率（CAGR）为0.8%，这是一个温和但稳定的增长。然而，对旅游业的依赖意味着冬季入住率的差异（变异系数CV为±15%）可能会显著影响年收入。通过有吸引力的套餐和活动积极推广夏季和淡季旅游，实现租赁收入来源的多样化，可以帮助稳定收入。投资适用于全年使用的房产，例如靠近徒步道或温泉的房产，也有助于缓解季节性依赖。

前景

在战略性基础设施投资和强劲的旅游复苏的支持下，白马（Hakuba）房地产市场的未来轨迹看起来充满希望。北海道新干线向札幌延伸的持续建设，计划在2030年以后完工，将显著提高北海道的可达性，可能通过增加游客流量和该地区投资者兴趣来惠及白马（Hakuba）。日本入境旅游的成功反弹，游客人数已超过大流行前水平，进一步巩固了对住宿及相关房地产资产的需求。

此外，国家旨在振兴区域的政策继续鼓励大都市区以外的开发和投资。尽管日本央行维持了其政策利率，但关于未来可能调整利率和货币政策逐步正常化的持续讨论可能会影响借贷成本和房产估值。对白马（Hakuba）而言，持续关注提升其作为四季度假目的地的吸引力，加上当地便利设施和交通连接的持续改善，预示着资本增值和吸引人收益率的持续潜力，特别是对于管理良好、地理位置优越的资产而言。