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白馬投資等級信號｜長期戰略展望

2026年8月閱讀時間 6 分鐘

隨著日本北海道新幹線延伸至札幌的工程持續推進，北海道度假區在長期資產增值方面的策略吸引力日益顯著。儘管大家普遍將這裡與世界級的滑雪場聯繫在一起，但白馬的歷史交易數據卻揭示了一個由強勁的旅遊需求和不斷發展的基礎設施所驅動的多面向市場。分析已完成的交易，為尋求了解日本主要都市以外地區不動產市場動態的國際投資者提供了關鍵的見解。

市場概覽

白馬的歷史交易記錄描繪了一個充滿活力的度假市場景象，共記錄了 98 筆已完成的交易。在提供收益率數據的物業中，平均總收益率達到了顯著的 9.65%。然而，這一數字涵蓋了廣泛的範圍，從最低的 1.76% 到最高的 29.58%。所有記錄交易的平均實現價格約為 4,850 萬日圓（按當前匯率計算約為 307,500 美元），價格範圍從 570 萬日圓到 7 億日圓不等。這種廣泛的分散性突顯了白馬地區資產類別和地點的多樣性。

值得注意的近期交易

歷史交易記錄中的一個引人注目的案例研究是位於大字北城（Oaza Kita-Shiro）地區的一處商業物業。這筆已完成的交易達到了驚人的 29.58% 總收益率，實現價格為 4,000 萬日圓（約合 253,800 美元）。這一異常值凸顯了白馬市場特定利基市場的巨大增長潛力，特別是在物業類型、地點和營運效率結合起來，以最大化租金收入相對於收購成本的情況下。這類交易雖然不代表中位數，但為確定目標投資策略中的高回報潛力提供了有價值的基準。

價格分析

白馬所有記錄交易的平均每平方米實現價格為 354,386 日圓。這一數字使得白馬的市場相較於主要城市中心甚至其他成熟的度假區，處於顯著的折價地位。例如，東京的黃金商業區，如港區，每平方米的平均價格約為 1,200,000 日圓。即使是那霸，沖繩一個具有強勁旅遊吸引力的亞熱帶度假城市，平均每平方米價格約為 450,000 日圓。這種價格差異表明，儘管白馬是一個全球知名的旅遊目的地，但對於獲取不動產資產來說，它可能仍然提供了一個更易於進入的入門點，特別是當考慮到由持續的基礎設施開發和預計的入境旅遊激增所帶來的價值增長潛力時。

投資等級分佈

白馬交易等級的分佈提供了一個獨特的視角，用以審視市場定價效率和潛在的增值機會。在 98 筆交易中，有 62 筆屬於「A 級」，這表明市場上普遍存在被認為具有高內在品質或理想特徵的資產。與在供應限制較大、更成熟的市場中預期的相比，A 級交易的比例很高，這可能暗示著一定程度的定價不足，或者為投資者提供以具有競爭力的估值收購高品質資產的機會。

此外，「潛力級」（Grade Potential）交易的出現尤其值得注意。此類別通常標誌著那些可以通過策略性翻新、開發或重新規劃來顯著提升其市場價值或租金收益的物業。這些為願意進行積極資產管理的投資者提供了獨特的增值機會，同時也與旨在升級現有庫存的區域振興措施相一致。B 級（9 筆交易）和 C 級（11 筆交易）相對較低的比例表明，雖然存在不同品質的資產，但記錄交易的大部分歷史上涉及被認為品質良好或潛力極佳的物業。

投資風險與考量

儘管白馬的房地產市場具有吸引力，但投資者仍需應對幾個關鍵風險。流動性風險是首要考量；儘管已記錄了 98 筆交易，但與主要城市中心相比，市場深度較淺，這意味著退出時間可能需要 3 到 12 個月。這受到可比銷售量相對較低和買家群體更專業化的影響。為減輕此風險，投資者應維持充足的持有資本，並考慮靈活的退出策略，可能包括分階段出售或針對特定的國際投資者群體。

營運成本也帶來挑戰。歷史數據顯示，除雪費用約佔總租金收入的 3.0%，這在依賴冬季的度假區是一個重要因素。此外，平均總收益率 9.65% 與估計扣除營運費用後的淨收益率 7.0% 之間的差距，凸顯了對持續成本進行徹底盡職調查的重要性。2.6 個百分點的差異突顯了物業稅、管理費、保險和維護的影響。為應對此，聘請具有度假區營運成功記錄的專業物業管理至關重要，同時建立穩健的儲備基金，以應對意外維護和季節性營運波動。

人口結構變化，儘管在外國人的興趣方面是積極的，但仍然帶來潛在的考量。白馬當地人口在過去五年中的複合年增長率（CAGR）為 0.8%，這是一個適中但穩定的增長。然而，對旅遊業的依賴意味著冬季入住率的波動，變異係數（CV）為 ±15%，可能會顯著影響年收入。通過推出吸引人的套裝行程和活動，積極推廣夏季和淡季旅遊，來實現純冬季需求以外的租金收入多元化，有助於穩定收入。投資適合全年使用的物業，例如靠近登山步道或溫泉的物業，也有助於減輕季節性依賴。

前景

白馬房地產市場的未來軌跡看起來充滿希望，這得益於策略性的基礎設施投資和強勁的旅遊業復甦。北海道新幹線延伸至札幌的持續建設，預計將於 2030 年後完工，將顯著提高前往北海道的便利性，可能通過增加遊客流量和該地區的投資者興趣來惠及白馬。日本入境旅遊的成功反彈，遊客數量已超過疫情前水平，進一步鞏固了對住宿和相關房地產資產的需求。

此外，國家旨在振興地區發展的政策持續鼓勵主要都會區以外地區的開發和投資。儘管日本銀行維持其政策利率不變，但關於未來潛在利率調整和貨幣政策逐步正常化的持續討論，可能會影響借貸成本和房地產估值。對於白馬而言，持續專注於提升其作為四季皆宜的度假目的地的吸引力，加上當地設施和交通連接的持續改善，預示著資本增值和吸引人的收益率將持續存在潛力，特別是對於管理良好、地理位置優越的資產而言。